L’ONU prédit que la population des villes en Afrique dépassera la population rurale d’ici 2037. Bon nombre des plus grandes villes d’Afrique se développent rapidement. L’évolution démographique et l’urbanisation croissante crée des besoins importants en infrastructures. Dans le secteur résidentiel, la croissance des populations urbaines augmentera la demande de logements abordables, tandis qu’une classe moyenne en plein essor stimulera la demande pour davantage de propriétés de milieu de gamme. Alors que bureau, industriel, le commerce de détail et le résidentiel resteront les secteurs dominants.
Les investissements dans le secteur de la construction et de l’immobilier peuvent avoir des effets positifs sur les personnes et les communautés en créant des opportunités économiques, permettant l’inclusion, l’urbanisation et la promotion de la durabilité environnementale. Comme les pays d’Afrique deviennent de plus en plus urbains, la demande croissante d’infrastructures et d’immobilier présente une opportunité pour les investisseurs de contribuer à la réalisation des objectifs de développement clés.
De nombreux défis contextuels existent également, tels qu’un manque de transparence du marché, des infrastructures médiocres, des risques politiques, des risques de change et des difficultés à obtenir les permis et approbations de construction. Du côté de la demande, les défis comprennent un accès insuffisant au crédit, des salaires bas et un manque de flux de revenus enregistrés.
Le logement
Un logement de qualité offre à la fois une sécurité physique et financière, crée un cadre de vie sain et permet aux personnes de rechercher des opportunités de travail plus productives.
Il peut également améliorer la qualité de vie et la santé des générations futures et de la ville en général, et favoriser l’inclusion et fournir des protections sociales aux groupes vulnérables. Par exemple, à Nairobi, 70 % de la population de la ville réside actuellement dans des quartiers informels où les services tels que l’électricité et l’eau potable ne sont pas garantis en 2020.
Le logement offre de nombreuses possibilités d’accroître l’activité économique locale grâce à la création d’emplois, la création de nouveaux revenus par les résidents et les travailleurs de la construction, et l’augmentation des impôts et autres recettes pour les collectivités locales. La production de biens et de services liés à la construction et à la vente de logements stimule plusieurs secteurs de l’économie. En Afrique subsaharienne, la Banque mondiale constate que la construction de logements peut créer jusqu’à cinq emplois par unité de logement construite, ce qui indique qu’un marché du logement qui fonctionne bien peut soutenir des opportunités économiques accrues à grande échelle. Le secteur du logement fournit non seulement un abri, mais une base à partir de laquelle les gens peuvent participer à l’économie.
La disponibilité de logements à moindre coût et de qualité fait actuellement défaut dans de nombreuses villes d’Afrique. Cela a des conséquences sur le plan humain et social. Si l’écart entre l’offre et la demande n’est finalement pas comblé, il peut freiner la croissance économique en raison d’une disponibilité insuffisante de la main-d’œuvre. Parce que les familles à faible revenu dépensent généralement plus pour le logement que les autres dépenses.
Pour profiter pleinement des avantages des investissements dans le logement, les sites de logement doivent être adéquatement connectés aux services de base tels que les transports, l’eau, l’assainissement et l’énergie. Que le logement soit ou non bien connecté aux infrastructures et aux services a un impact énorme sur l’abordabilité globale.
Construire des logements selon les normes de construction écologique peut aider à réduire les émissions et à économiser les coûts énergétiques pour les habitants.
L’accession à la propriété n’est pas une option pour une grande partie de la population urbaine pauvre en Afrique, car ces communautés manquent souvent de la documentation nécessaire pour se qualifier pour les prêts hypothécaires (s’ils sont disponibles) ou pour accéder à des subventions, qui sont généralement insuffisant compte tenu des besoins.
Les logements locatifs
Dans les pays africains, les personnes qui ne peuvent prétendre à des subventions gouvernementales ou à un logement gratuit, mais qui n’ont pas les moyens de maisons nouvellement construites disponibles sur le marché, sont souvent mal desservies et luttent pour trouver un logement convenable et abordable.
Le logement locatif offre des avantages aux résidents et communautés en fournissant un logement décent connecté aux services de base, et en ouvrant potentiellement la porte à l’accession à la propriété. Il s’adresse également à des travailleurs informels, migrants et à faible revenu qui ont besoin d’un logement flexible, en améliorant et en soutenant des marchés du travail flexibles cruciaux.
La location permet également aux ménages d’utiliser leur épargne pour se concentrer sur différentes priorités, comme l’éducation ou la santé. En Afrique du sud, le marché du logement locatif offre également des possibilités d’accès à des emplois et opportunités économiques pour une classe moyenne noire en pleine croissance.
Les logements étudiants
Dans une grande partie de l’Afrique, il existe une pénurie structurelle de logements étudiants. Lorsqu’il est disponible, l’hébergement généralement fourni par les universités se présente souvent sous la forme d’auberge de jeunesse de qualité relativement médiocre. Bien qu’abordables, dans certains cas, ceux-ci peuvent avoir un impact négatif sur la sécurité, la qualité de vie et l’apprentissage des étudiants. La taille des besoins en logements étudiants est importante.
Les logements étudiants situés à proximité d’un campus universitaire peuvent améliorer la productivité des étudiants, en réduisant les temps de trajet. Comprendre les besoins des élèves lors du développement de l’hébergement est important.
Les infrastructures commerciales
Les hôtels
Les hôtels sont au centre des industries du tourisme et de l’hôtellerie, et transportent de multiples chaînes de valeur et secteurs (à la fois formels et informels) et, avec les conditions favorables en place, peuvent stimuler les économies locales et promouvoir l’inclusion urbaine. En embauchant localement et en travaillant avec des fournisseurs locaux, les hôtels peuvent générer un nombre d’emplois directs, indirects et induits liés à la construction de l’hôtel grâce à son fonctionnement soutenu. Un rapport axé sur le rôle du tourisme dans la réduction de la pauvreté en Afrique constate que de nombreux emplois dans le tourisme, y compris le travail hôtelier, est plus intensif en main-d’œuvre que les autres industries agricoles.
Les Parcs industriels et logistiques
En Éthiopie, le parc industriel de Hawassa a déjà créé plus de 12 600 emplois. Le marché industriel actuel en Namibie se concentre principalement sur fournir un espace d’entreposage en raison des importations importantes et les exportations passant par les ports namibiens.
L’expansion du secteur de la vente au détail en ligne stimule le besoin de réseaux logistiques plus robustes à travers le continent, offrant une opportunité de création d’emplois dans la construction et l’exploitation de parcs logistiques. Les activités logistiques nécessitent généralement une superficie de terrain importante et de solides infrastructures de transport pour faciliter la circulation des marchandises.
Les Parcs d’activités et de bureaux
Ces investissements comprennent de grands cantons de bureaux intégrés, des quartiers d’affaires centraux, des zones économiques spéciales et quelques espaces partagés et de co-working. Les parcs de bureaux peuvent également contribuer à diversifier l’économie, faciliter le commerce et permettre la livraison d’une gamme plus large de biens et de services. Pour les municipalités, construire des parcs de bureaux et attirer des entreprises extérieures offre la double perspective de croissance économique et de prestige local.
Le commerce de détail
Les centres commerciaux peuvent créer des emplois, générer des recettes publiques et fournir de l’espace aux vendeurs informels pour vendre des marchandises. En Afrique, le secteur de la vente au détail devrait considérablement augmenter en taille dans les années à venir à mesure que la classe moyenne grandit.
Risques d’investir en Afrique
L’Afrique a 54 pays très différents avec une faible connectivité entre eux, et il n’y a pas de réponse unique pour « dans quels pays investir ». Certains des risques des investissements immobiliers en Afrique comprennent :
- L’impact de l’instabilité politique et de l’évolution de la politique gouvernementale ;
- Un manque de diversité économique avec une dépendance aux ressources naturelles ;
- Des considérations juridiques complexes, telles que les droits de propriété et restrictions d’investissement ;
- La volatilité des devises locales par rapport au dollar américain ;
Il est important que les investisseurs tiennent compte de ces risques lorsqu’ils investissent en Afrique. Malgré ces risques, les investisseurs immobiliers continuent de voir le marché africain comme une énorme opportunité. L’appétit pour le risque reste une contrepartie pour tout investisseur, car pour ces entreprises immobilières qui peuvent accepter et gérer ces risques, il y a des récompenses importantes offertes par le bon investissement.
Les sources de financement
Les Institutions Financières de Développement et les banques ont fourni une importante partie du capital requis pour le développement immobilier. Aujourd’hui, les pensions internationales, les fonds souverains, les fonds privés africains, les fonds d’actions et les fonds immobiliers sont devenus des acteurs majeurs du financement de l’immobilier en Afrique. Les nouveaux investisseurs émergents tels que les investisseurs chinois ont aussi apporté des liquidités sur le continent.
La durabilité environnementale
Pour maximiser l’impact à long terme dans le secteur, les bâtiments doivent s’adapter aux conditions climatiques actuelles ainsi que les risques climatiques futurs. Mener une évaluation des risques climatiques physiques peut aider les projets immobiliers à éviter les divers risques du changement climatique.